Hva er? Hjemmelen for rekkefølgebestemmelser er plan- og bygningsloven § 11-9 (4) for kommuneplanens arealdel, og § 12-7 (10) for reguleringsplaner.
I nødvendig utstrekning kan det i arealplan settes krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak.
Rekkefølgekrav kan være del av en utbyggingsavtale. Men kravene er ofte også frittstående og uavhengig av avtale med kommunen.
Hva det ikke er. Ikke alle regler som handler om hva som skal gjøres først, omfattes. Reglene om tilknytning til vei, vann og avløp i kapittel 27 er del av de lovfestede kravene til tiltaket, og tilhører ikke rekkefølgebestemmelsene.
Hva kan rekkefølgekrav gå ut på? Stort spørsmål. De lærdes strides. Flere saker klatrer for tiden oppover i domstolene. Dette skal vi ikke blande oss inn i her. Men noe av det grunnleggende kan nevnes. Kravene som stilles må ligge innenfor lovens formål. Dette står klart innledningsvis i § 3-1.
Og – det er fortsatt visdom å hente i den gamle romerretten: Impossibilium nulla obligatio est.
I mange sammenhenger stilles det vilkår sammen med tillatelser fra det offentlige. Uten klar lovregulering gjelder stikkordsmessig at vilkåret står i saklig sammenheng med tillatelsen. Og det må ikke være uforholdsmessig tyngende. Rekkefølgebestemmelser kan i alle fall ikke gå ut over disse rammene. Men det kan jo tenkes grensene er snevrere?
En Høyesterettsdom fra 2003 viser rekkevidden av vilkårslæren: En utbygger fikk dispensasjon fra reguleringsplanen for å bygge kjøpesenter. Dispensasjonen ble innvilget sammen med et krav om å bekoste gang og sykkelvei forbi handelssenteret. Prislappen for dette ble nærmere 5 millioner kroner. Høyesterett kom til at vilkåret var gyldig. Det sto i saklig sammenheng med tillatelsen, og var ikke uforholdsmessig tyngende. (Retstidende 2003-764).
En viktig detalj er at rekkefølgekravet i seg selv ikke nødvendigvis kan klareres som gyldig. Det må vurderes i lys av tiltaket som utløser kravet. Den som bygger skole kan kanskje pålegges å anlegge fortau. Men ikke den som skal bygge garasje.
Bli kvitt rekkefølgekravet? Ja, det er mulig. Men ikke nødvendigvis enkelt. En planbestemmelse kan endres på samme måte som den vedtas, § 12-14. Det kan også dispenseres fra rekkefølgekrav etter reglene i § 19-2. Det er eksempler på at det innenfor noen planområder utvikler seg den uvanen at enhver byggesak innledes med dispensasjon fra rekkefølgekrav. Skjer dette, bør kommunen sørge for å endre planen slik at den kan realiseres uten systematiske dispensasjoner. Og – rekkefølgekravene er bindende for myndighetene også. Dette ble en vestlandskommune nylig minnet på, da Fylkesmannen opphevet kommunens dispensasjon fra rekkefølgebestemmelser med krav til skolekapasitet.
