Hva er anleggseiendom?
En «anleggseiendom» er etter matrikkelloven § 5 første ledd bokstav b definert som «ein bygning eller konstruksjon, eller eit anna avgrensa fysisk volum som er tillate utbygt, og som er utskilt som eigen eigedom.»
Parkeringsanlegget kan altså skilles ut som en egen eiendom, under bakken – på kryss og tvers av eiendomsgrensene for grunneiendommene på bakkenivå.
Vilkårene for å opprette anleggseiendom
I likhet med andre fradelinger, f.eks. av ordinære grunneiendommer, kan en med hjemmel i plan- og bygningsloven § 26-1 ikke opprette anleggseiendom «på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan». I tillegg kan heller ikke anleggseiendommen fradeles eller endres «slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov».
Både anleggseiendommen og gjenværende grunneiendom må altså oppfylle kravene til egnethet, samt evt. krav i plan- og bygningsloven og gjeldende arealplaner; f.eks. kravene til uteoppholdsareal, parkering, utnyttelsesgrad osv. jfr. tolkningsuttalelse av 16.02.2023 fra Kommunal- og distriktsdepartementet. Kommunen kan likevel, med hjemmel i pbl § 28-7 andre ledd siste punktum, godta at det settes av et fellesareal for flere eiendommer, dersom f.eks. alle parkeringsplassene for flere eiendommer skal ligge i anleggseiendommen.
Matrikkelloven § 11 inneholder særskilte bestemmelser om matrikulering av anleggseiendom. Ønsker en å opprette en anleggseiendom for en parkeringskjeller eller lignende som ikke allerede er bygget, må en vente med matrikuleringen til det er gitt igangsettingstillatelse for tiltaket etter plan- og bygningsloven. Anleggseiendommen må være en selvstendig funksjonell enhet, klart og varig atskilt fra den eller de eiendommene den blir fradelt fra. Grensene for anleggseiendommen skal svare til de fysiske yttergrensene for enheten, med nødvendige tilpasninger. Anleggseiendom som skal deles fra annen eiendom, kan videre bare opprettes dersom bygningen eller konstruksjonen strekker seg inn over eller under en annen eiendom og den delen av en eiendom som ligger over eller under anleggseiendommen fremdeles kan utnyttes til et selvstendig formål.
En kan altså ikke opprette anleggseiendom direkte på en grunneiendom – den delen av grunneiendommen som er over eller under anleggseiendommen må kunne utnyttes til et selvstendig formål til tross for anleggseiendommen.
Når vilkårene ikke kan oppfylles
Dersom vilkårene for å opprette anleggseiendom ikke kan oppfylles, må en vurdere andre muligheter, f.eks. seksjonering. Dersom det ønskete tiltaket f.eks. strekker seg delvis på bakkeplan på grunneiendommen, slik at arealet på grunneiendommen ikke kan utnyttes til et selvstendig formål, vil ikke vilkårene for å opprette anleggseiendom være oppfylt. Ligger hele tiltaket, og evt. annen bebyggelse i tilknytning til tiltaket, på samme grunneiendom, kan et alternativ være å seksjonere eiendommen etter eierseksjonsloven. Seksjonering kan ikke gjennomføres på tvers av eiendomsgrenser, og kan kun foretas for hele eiendommen, og ikke deler av den.
Har du spørsmål om oppretting av anleggseiendom, fradeling og/eller seksjonering? Ta gjerne kontakt.
