Og det startet ikke – slik mange tror – som et pålegg fra grunneieren. Villaklausulenes opprinnelse er Bygningslovene for Kristiania, Bergen og Trondheim fra slutten av 1890-tallet.
Utskjelt og omfavnet. Tanken bak en villaklausul er gjerne grunneierens ønske om å styre eller begrense fremtidig utbygging eller sikre en byggestil, slik at tomten eller området forblir som det alltid har vært. En god tanke, synes noen. En brems for samfunnsutvikling og moderne arealbehov, mener andre.
En villaklausul handler om hva man IKKE kan gjøre med sin egen eiendom.
Lovgivningen. En villaklausul innebærer et byggeforbud eller en byggebegrensning som reguleres av servituttloven fra 1968. Her dekkes villaklausuler av formuleringen i § 1 om særrett til å forby einskilde slag verksemd, såkalt negative servitutter. Villaklausuler som gjelder flere tomter i et område reguleres også av servituttloven § 4 om strøksservitutter. Etter plan- og bygningsloven § 21-6 er villaklausulen et privatrettslig forhold som bygningsmyndingetene skal se bort fra.
Avtale mellom private. En villaklausul har status som en privat avtale, og er ikke bindende for kommunens myndighet etter plan- og bygningsloven.
Når avtalen sier villa, mens kommunens nye arealplan sier næringsbygg, oppstår interessante spørsmål.
Opprinnelsen. I 1896 fikk vi en alminnelig bygningslov for byene utenfor Kristiania, Bergen og Trondheim. De tre største byene hadde fra før sine bygningslover.
I bygningsloven var det hjemmel for å regulere områder for en bestemt type bebyggelse. Det var også viktig at myndighetene kunne regulere områder til veigrunn, og sikre arealet for fremtidig gateutvidelse. Hovedregelen var da at grunneieren ikke fikk erstatning for reduserte byggemuligheter innenfor områder som var reservert for gategrunn. Bygningsmyndighetenes mulighet til å regulere et område for villamessig bebyggelse med byggegrense mot gateløp, fikk raskt betegnelsen «villaklausul». Bruken av begrepet blomstret etter vedtakelsen av de reviderte bygningslovene for Kristiania, Bergen og Trondheim helt på slutten av 1890-tallet
En villaklausul etter den tidlige bygningslovgivningen tilsvarer det vi i dag ville kalle reguleringsplan jf. plan- og bygningsloven § 12-1, med arealformål boligbebyggelse etter § 12-5 første ledd nr. 1 og med tilhørende planbestemmelser etter § 12-7.
Private avtaler om byggeforbud som vi i dag kaller Villaklausuler har altså sin opprinnelse i sen 1800-talls bygnings- og reguleringslovgivning
