Transformasjon – balansekunst på høyt nivå

Kampen om arealene blir stadig tøffere. Klimautslippene må reduseres og naturen skal bevares. Samtidig er det også et stort behov for at byutviklingen ikke stanser. Er det mulig å få dette puslespillet til å gå opp? En avgjørende brikke er å klare å transformere – eller med andre ord å gjenbruke arealene som allerede er bebygget på en ny måte.

Denne saken ble først publisert i magasinet Næringseiendom 01/23

Forfattere: Olav Pedersen, Advokat / Managing partner og Cathrine Tvedt Lorentzen, Advokat.

Hva er transformasjon?

Når en transformerer endres bruken av bebygde arealer i byene. Eksempler på dette er at nedlagte industriområder, store parkeringsplasser, havneområder eller lignende omdannes til moderne, tette kvartaler eller bydeler med nytt innhold. Begrepet omfatter både omdanning av store eller mindre sammenhengende områder innenfor den tette byen, men også utvikling av enkelttomter og enkeltbygg. Transformasjon krever ofte lange offentlige godkjenningsprosesser, før de kan realiseres. Mindemyren er et eksempel på hvor krevende slike prosesser kan være. Nå blir det spennende å se om en klarer å gjøre det bedre på Dokken.  

Bærekraft og arealnøytralitet

Statlige planretningslinjer om samordnet bolig-, areal og transportplanlegging legger klare føringer på hvordan planlegging og utbygging skal skje.

Det er et statlig mål at planleggingen av arealbruk og transportsystem skal bidra til å utvikle bærekraftige byer. Utbyggingsmønster og transportsystem bør, ifølge de statlige planretningslinjene, fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. Det bør videre legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon i by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter, såkalt knutepunktutvikling.

De siste årene har det også blitt et større og større fokus på å bevare den gjenværende naturen. Områder som ikke allerede er bebygget skal i stor grad bevares.

Bergen kommune har nettopp vedtatt «Grønn Strategi» der et av de sentrale målene er at Bergen i 2030 skal være en arealnøytral kommune. Dette innebærer blant annet at det totale grønne arealet i kommunen ikke skal endre seg over tid, og at en gjenbruker allerede utbygde arealer fremfor å bygge ned natur, jordbruksarealer og grøntområder.

Hvilke konsekvenser vil en politisk håndheving av arealnøytralitet kunne medføre for byen?

Bergens Tidende 12. januar 2023 skriver at dersom strategien blir vedtatt så vil det «bli slutt på omstridte prosjekter som Postens nye terminal i Kokstaddalen. Der godtok politikerne til slutt nedbygging av 385 mål med skog, myr og vassdrag.»

Full arealnøytralitet er svært krevende både praktisk og økonomisk. Det er politisk uenighet om prinsippet om arealnøytralitet. Uavhengig av hvordan dette målet materialiserer seg i praksis, må den kompakte byen bygges og transformeres.

Transformasjon av eksisterende bygg

Når bruken av eksisterende bygg endres, vil dette normalt kreve søknad om bruksendring. Dette sier seg selv i de klare tilfeller der bruken endres for eksempel fra bolig til næring eller omvendt, eller fra et næringsformål til et annet. Men det er viktig å være obs på at også bruk tilsvarende godkjent bruk også kan kreve søknad om bruksendring. For eksempel kan utvidelse av eksisterende bruk være bruksendring i plan og bygningslovens forstand (selv om driftsformen er den samme).

Det skal normalt sett veldig lite til for at det foreligger en bruksendring, noe som bl.a er slått fast i Høyesteretts dom Rt 2010 s. 291 der ombygging fra hybler for kadetter ved Luftkrigsskolen til ett-roms utleie/salgsleiligheter ble ansett å være en bruksendring.

Krav som utløses

Om den endrede bruk er søknadspliktig vil dette i de fleste tilfeller også utløse et plankrav – forutsatt at eiendommen ikke allerede er regulert til ønsket bruk. Dette gjelder i særdeleshet i Bergen. Kommuneplanens arealdel opererer med et generelt plankrav, med svært snevre unntak som sjelden er oppfylt.

Alternativet til å søke unntak er å søke dispensasjon fra plankrav iht plan og bygningsloven. Nøkkelen for å nå frem med en søknad om dispensasjon er å sørge for at det foreligger et godt nok dokumentasjonsgrunnlag før byggesaksmyndigheten skal ta stilling til bruksendringen. Kommunen vil også i enkelte tilfeller ha en interesse av å få til smidigere prosesser, men da skjerpes krav til dokumentasjon.  En må her påregne å dokumentere mer enn det som er normalt ved en byggesøknad, herunder stedsanalyse, trafikkrapporter m.m. I tillegg vil den nye bruken som hovedregel måtte oppfylle øvrige krav i kommuneplanens arealdel og plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter som for eksempel uteoppholdsareal, parkering, branntekniske krav, støy m.m.

For eksisterende bygninger vil det ofte være vanskelig å oppfylle dagens tekniske krav, og en er da avhengig av å få innvilget fravik fra de tekniske kravene for å unngå store endringer i konstruksjonen. Her jobbes det med endringer i lov og forskrift for å kunne få smidige og bærekraftige transformasjonsprosesser. Før loven er endret vil utbyggere være avhengig av en fremoverlent kommune som tar en aktiv rolle knyttet til rådgivning og innvilgelse av nødvendige dispensasjoner for å sikre gjennomføring av transformasjonsprosjekter knyttet til eksisterende bygg.

Andre utfordringer

Transformasjon kan også være en privatrettslig krevende øvelse. Dette gjelder i særdeleshet nødvendige rettigheter til vei, vann og avløp som må være på plass i forbindelse med byggesøknad. Slike rettigheter bør være på plass tidlig. Det kan jo også være tinglyst heftelser på eiendommen som må slettes for å få realisert et prosjekt. For eksempel kan det være en veirett som går rett over eiendommen som skal transformeres, eller kan naboen ha en gammel brønnrett der det skal bygges nytt. Det kan også være villaklausuler eller strøksservitutter i området. Det er det flere steder i Bergen, f eks på Paradis. Det er forhold som alltid må avklares i tidlig fase for å unngå unødvendige og dyre forsinkelser.

Alle må strekke seg for å oppnå vellykket transformasjon

For å få til vellykket transformasjon er det avgjørende at alle parter viser fleksibilitet og evne til å samarbeide. Her er god dialog og åpne kort både i forkant og underveis i prosjektene helt avgjørende for å sikre forutsigbarhet og faktisk gjennomføring av prosjektene.

Det er ingen tvil om at transformasjon er balansekunst på høyt nivå.