Hva må du tenke på før du søker om bruksendring?
Bruksendring er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven (pbl), jfr. § 20-1 bokstav d), også når det er snakk om endret bruk fra hytte/fritidsbolig til helårsbolig. For å kunne endre bruken på hytten din må det altså sendes inn søknad til kommunen. Du må engasjere en ansvarlig søker som må stå for søknadsprosessen. I tillegg må du engasjere en ansvarlig prosjekterende, og eventuelt utførende og kontrollerende. En slik søknadsprosess kan bli kostbar. Dersom du ønsker å gjennomføre bruksendringen utelukkende for å spare strømutgifter, bør du altså avklare kostnadene ved en søknad før du setter i gang. Husk at kommunen også skal ha kommunale gebyrer for å behandle søknaden.
For å kunne få tillatelse til bruksendringen etter plan- og bygningsloven, må bruksendringen være i tråd med plan, plan- og bygningslovens krav og teknisk forskrift, jfr. pbl § 21-4.
Planstatus
Før du gjør alvor av planene om bruksendring bør du undersøke planstatus for eiendommen hytten ligger på. Mange hytter er avsatt til fritidsbebyggelse eller landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF) i kommuneplanens arealdel og/eller reguleringsplan. En bruksendring til bolig vil da være avhengig av dispensasjon fra arealformålet. Dersom eiendommen ikke er omfattet av reguleringsplan, vil det i noen kommuner være krav om utarbeiding av reguleringsplan før en slik bruksendring. Det kan søkes om dispensasjon fra et slikt plankrav.
Er eiendommen regulert, kan reguleringsplanen inneholde krav om f.eks. uteoppholdsareal som må oppfylles før du kan få tillatelse til bruksendringen. Evt. må det søkes om dispensasjon fra slike krav.
Tekniske krav
Bygningen må videre oppfylle de tekniske kravene til helårsbolig. Det er andre tekniske krav til helårsboliger enn til hytter/fritidsboliger. Du må derfor undersøke om de nødvendige kravene er oppfylt, eller om det må gjøres tekniske endringer for å oppfylle kravene. Alternativt kan du søke om unntak eller dispensasjon fra de tekniske kravene.
Tilkomst
Er eiendommen uregulert vil en bruksendring også kunne kreve endret bruk av nærmeste offentlige avkjørsel. Det er aktuell veimyndighet som må ta stilling til om dette kan godkjennes.
Tidsperspektivet
Selv om du søker om bruksendring av hytten din nå, vil det ta tid før selve bruksendringen gjennomføres. Dersom bruksendringen er i tråd med plan, plan- og bygningslovens krav og de tekniske kravene, det ikke kreves endret bruk av eksisterende avkjørsel og det i tillegg ikke foreligger nabomerknader, er kommunens lovpålagte behandlingstid 3 uker. For andre saker er ordinær behandlingstid 12 uker. Dersom det er behov for dispensasjon for å kunne gjennomføre bruksendringen, må saken sendes på uttale til statlige og regionale organ hvis sektorområde berøres, f.eks. Statsforvalteren. I slike tilfeller økes saksbehandlingstiden med 4 uker, som er tiden søknaden ligger på høring. Dersom du får tillatelse til bruksendringen, må du likevel ha ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse før du kan ta hytten i bruk som bolig. Tiden som går til søknad om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse og behandlingen av disse kommer i tillegg til saksbehandlingstiden for søknaden om bruksendring.
Andre forhold du bør tenke på
Noen kommuner har boplikt for helårsboliger, for å unngå at disse skal benyttes som hytter. Med mindre du tenkt å bosette deg på hytten din, bør du derfor undersøke hva som gjelder for din kommune før du søker om bruksendring.
Det kan også være skattemessige konsekvenser ved en slik bruksendring som bør undersøkes før du evt. søker om bruksendring.
Merker økt pågang
I Hol kommune er det 5832 hytter1. Konstituert leder for avdeling for plan og utvikling, Kamilla Holberg Mjøsund, opplyser at kommunens servicetorg får mange henvendelser daglig vedr. muligheten for å bruksendre hytter til helårsboliger. Hun anslår at de foreløpig kun har mottatt 5-6 søknader om slik bruksendring.
Hol kommune har et prinsippvedtak fra 2005 som sier at kommunen skal være positive til slike søknader når visse krav er oppfylt. Søknaden må være i samsvar med gjeldene arealplaner for det aktuelle området og teknisk standard, vei vann og kloakk skal være tilfredsstillende i forhold til teknisk forskrift og lokale forskrifter før det kan gis bruksendring. Dersom arealbruken i området ikke er i samsvar med søknaden, er kommunen positiv til søknaden dersom den bidrar til økt bosetting i grendene. I områder uten fast bosetting vil bruksendring ikke bli gitt.
Hol kommune har imidlertid fått signaler fra Statsforvalteren i Oslo og Viken om at de ikke er like positive til dette. I noen saker Hol kommune har sendt på uttale, har Statsforvalteren varslet at de vil vurdere å benytte seg av klageretten dersom kommunen gir et positivt vedtak. Statsforvalteren viser i uttalen til regional plan for areal og transport i Buskerud2 , hvor det går frem at Buskerud skal være sterkt og bærekraftig ved å ha byer og tettsteder med gode levekår, reduserte klimagassutslipp og mindre transportbehov, og at boliger skal lokaliseres slik at transportbehovet reduseres. Statsforvalteren legger videre vekt på barn og unges interesser, og uttaler at nye boliger i all hovedsak bør styres til områder hvor barn har muligheter for lek i nærområdet, utenfor egen tomt. De viser videre til at det også er viktig at barn og unge har mulighet til å komme seg til venner, fritidsaktiviteter og lekeområder uten at det er nødvendig å bli fraktet med bil. Dette er altså forhold som du må tenke på dersom du ønsker å søke bruksendring, og bruksendringen er avhengig av dispensasjon fra f.eks. arealformålet.
Vurderer du å søke bruksendring, så tar vi gjerne en vurdering for deg. Alternativt kan du kontakte kommunen og be om veiledning.
Vi har også dyktige kollegaer som kan vurdere evt. skattemessige konsekvenser ved bruksendringer. Ta gjerne kontakt dersom du ønsker å bli satt i kontakt med en av våre eksperter på skatt og avgift.
[1] Ifl. SSB
[2] Før fylkessammenslåingen 01.01.2020 var Hol kommune i Buskerud fylke
