Bygg når du kan – byggeløyve har avgrensa varigheit

Plan- og bygningslova § 21-9 legg til grunn at fysisk arbeid på byggetiltaket må settast i verk seinast 3 år etter at byggeløyve er gitt. Viss ikkje fell løyvet bort. Tilsvarande fristar gjeld for gitt dispensasjon. Det same gjeld dersom du undervegs i prosjektet stanser arbeidet i meir enn 2 år. Fristane kan ikkje forlengast. Dette inneber at viss løyvet er falt bort, men du framleis vil realisere tiltaket, så må du søke på nytt for å kunne fortsette. Er lov- eller plangrunnlaget endra i mellomtida, kan dette bli avgjerande for om du får nytt byggeløyve og/eller dispensasjon, eller ikkje.

Når startar fristen?

Lovgivar la lenge til grunn at fristen skulle telje frå kommunen sitt vedtak, utan omsyn til om vedtaket vart klaga på. Dette kunne slå uheldig ut og få urimelege konsekvensar for tiltakshavar, ettersom tidsbruken i klagesaksbehandlinga ligg utanfor tiltakshavar sin kontroll.

No startar difor fristen å telje frå dato for endeleg vedtak om løyve. Dette gjeld uavhengig av om det er gitt rammeløyve eller løyve i eitt trinn. Endeleg vedtak er kommunen sitt vedtak viss det ikkje er klaga på, eller Statsforvaltaren sitt vedtak viss kommunen sitt vedtak er klaga på.

Kva skal til for å avbryte 3-års fristen?

Fristen vert brote når «tiltaket» er «satt i gang», jf. § 21-9.  At spaden må settast i jorda for å avbryte fristen, er likevel ikkje alltid tilfelle.

Er det gitt dispensasjon til eit tiltak, for eksempel til oppføring av bustad i strid med byggegrense mot sjø, vert fristen broten ved at kommunen gir byggeløyve innan 3 år etter endeleg dispensasjonsvedtak.

Er det gitt byggeløyve i eitt trinn må fysisk arbeid settast i verk innan 3 år.

At arbeidet må vere «satt i gang» betyr at det må vere utført fysisk arbeid av eit visst omfang,  til dømes ved at grunnmuren er oppført. Både departementet og Sivilombodet har lagt til grunn at førebuande arbeid, som til dømes rydding av vegetasjon, ikkje er tilstrekkeleg for at tiltaket skal reknast for igangsett. tiltakshavar har fått orientering om igangsettingsløyve er ikkje tilstrekkeleg.

 va gjeld ved endringsløyve før prosjektet er igangsatt? Dette kunne med fordel vært presisert av lovgiver. Ein uttalelse frå departementet i 2005 taler for at nytt løyve gir ny frist, mens to nyare uttalelser frå 2011 og 2019 slår fast at endringssøknad i utgangspunktet ikkje er tilstrekkelig for ny 3-årsfrist. Departementet har blant anna uttalt at «kun der tiltaket i den nye søknaden (endringssøknaden) fremstår som noe helt annet (formål, størrelse mv.) enn i den første søknaden, vil det være naturlig å si at ny søknad gjelder et selvstendig prosjekt», slik at ny frist bør løpe frå endringa

Kva skjer i 3-årsperioden?

Innanfor 3-års fristen er tiltaket «freda». Med dette meiner vi at sjølv om det i mellomtida er kome ny arealplan eller det er lagt ned bygge- og deleforbud, vil ikkje kommunen ha høve til å avslå søknad om igangsettingsløyve så lenge tiltaket er i samsvar med gitt rammeløyve. Dette er lagt til grunn i rettspraksis og juridisk teori.

Kommunen kan heller ikkje la søknaden ligge ubehandla lenger enn sakshandsamingsfristane opnar for, og avvise søknaden med grunnlag i at rammeløyvet er gått ut.  

Konsekvensen av opphald i over 2 år

Er 3-års fristen broten ved at fysisk arbeid er igangsett, må du sørgje for at det er kontinuitet i arbeidet fram til tiltaket er ferdig oppført og du kan søke om bruksløyve eller ferdigattest. Dette fordi 2-års opphald medfører at løyve fell bort.