Hvorfor opprettes en tilsynssak?
Kommunen kan opprette en tilsynssak hvis de mistenker at noe på eiendommen din bryter med reglene i plan- og bygningsloven. Det kan for eksempel være at de mistenker at du har gjort om et gammelt tørkeloft til soverom eller satt ut en flytebrygge, uten tillatelse.
Hvem er ansvarlig overfor kommunen?
Som eier er det ditt ansvar å sørge for at alt på eiendommen er i samsvar med loven. Dette gjelder også selv om det var forrige eier oppførte tiltaket som kommunen mener er ulovlig. Det betyr at selv om du ikke visste om mulig ulovlighet da du kjøpte eller overtok eiendommen, er det du som vil bli holdt ansvarlig overfor kommunen i tilsynssaken.
Hvordan finne ut om det eksisterer en tilsynssak på eiendommen din?
Når en tilsynssak opprettes, kan det ta tid før kommunen gjør noe konkret. Dette skyldes ofte at kommunen har mange saker å håndtere, noe som gjør at det kan ta flere år fra saken registreres i kommunens system, til du som eier blir kontaktet.
For å undersøke om det er registrert en sak på eiendommen kan du bruke kommunens innsynsløsning på nett. Dersom de ikke har en slik tjeneste, kan du kontakte kommunen direkte.
Hva kan du gjøre om det opprettes en tilsynssak på eiendommen?
Varsel om pålegg
Kommunen plikter åsende deg et varsel hvis de vurderer å gi deg pålegg om å fjerne et ulovlig forhold på eiendommen. Du vil få en frist til å svare på varselet. Dette er din sjanse til å forklare situasjonen og rette opp eventuelle misforståelser før saken går videre.
Med mindre du er sikker på at tiltaket er ulovlig, kan du starte med å gjøre noen undersøkelser:
1. Finn ut når tiltaket ble oppført – var det i fjor, for fem år siden, eller for 20 år siden?
2. Undersøk om tiltaket, etter regelverket på etableringstidspunktet, krevde tillatelse fra kommunen. Hvis for eksempel et tilbygg ble lovlig oppført i 1950 etter datidens regelverk, kan ikke kommunen kreve at du fjerner det i dag.
For å bevise at tiltaket er lovlig etablert, bør du kunne dokumentere oppføringstidspunktet. Dette kan fremgå av blant annet søknadspapirer, private foto eller flyfoto. Det er også mulig å bestille upubliserte flyfoto av Kartverket.
Det kan også være lurt å undersøke om kommunen har unnlatt å forfølge lignende, sammenlignbare tiltak i nærområdet. Hvis det er tilfellet – for eksempel at kommunen har unnlatt å forfølge et tilsvarende forhold hos nabo, men velger å forfølge tiltak på din eiendom – kan du gjøre gjeldende overfor kommunen at de, ut fra prinsippet om likebehandling, må behandle din sak på lik måte.
I varsel om pålegg gir kommunen deg vanligvis en frist, ofte på fire uker, til å svare på varselet. Hvis du trenger mer tid, kan du be om en forlengelse av fristen. Basert på svaret ditt kan kommunen på dette stadiet velge å avslutte tilsynssaken. Hvis ikke, vil de sende deg et pålegg om retting.
Pålegg om retting og ilegging av tvangsmulkt
Hvis kommunen fortsatt mener at det er etablert et ulovlig tiltak på eiendommen din, kan de sende deg et pålegg om å rette opp i dette innen en gitt frist. For eksempel kan du bli bedt om å fjerne et ulovlig tilbygg. Dersom fristen ikke overholdes, kan kommunen ilegge tvangsmulkt, i form av engangsmulkt eller som en daglig mulkt som løper frem til forholdet er rettet opp.
Hvis du mener at pålegget er feil, har du rett til å klage på vedtaket. Klagefristen er tre uker fra du mottok brevet fra kommunen.
Selv om kommunen har rett til å pålegge retting, må de vurdere om pålegget er rimelig i forhold til ulovligheten. De må også gi tilstrekkelig informasjon om hva de mener er ulovlig, og informere om klagemuligheten. Hvis kommunen ikke har gjort denne vurderingen eller gitt nok informasjon, kan pålegget være ugyldig. Dette bør i så fall påpekes i en klage til kommunen.
Søke om godkjenning
Er det konstatert at det er oppført et ulovlig tiltak på eiendommen din, kan du som alternativ til retting søke om å få tiltaket godkjent etter dagens regelverk. Merk at strengere strandsoneforvaltning, nye tekniske krav og nyere arealplaner kan vanskeliggjøre legalisering. Særlig når det gjelder eldre tiltak.
Hvis du søker om godkjenning, vil dette i de fleste tilfeller stoppe fristen for retting som kommunen har satt. Det betyr at du ikke får tvangsmulkt for manglende retting mens søknaden behandles. Merk at det finnes unntak, for eksempel for løpende tvangsmulkt som gjelder en konkret bruk av et tiltak. Slik tvangsmulkt vil løpe også under søknadsbehandlingen, med mindre du har dokumentert at bruken er opphøhørt. Hvis søknad om legaliseringblir avslått, vil kommunen gi deg en ny frist for å fjerne tiltaket eller stanse en konkret bruk.
Søknad om redusert / frafalt tvangsmulkt
Når det ulovlige forholdet er rettet, eller søknad om legalisering er godkjent, kan du søke om redusert / frafalt tvangsmulkt. Merk at du ikke har krav på å få slik søknad innvilget av kommunen.
