Kravet til veiforbindelse er regulert slik i lovens § 27-4 første ledd første punktum:
«Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende».
Loven oppstiller tre alternativer for sikring av adkomst:
1) Eiendommen er sikret lovlig adkomst til vei som er «åpen for alminnelig ferdsel»
2) Eiendommen er sikret lovlig adkomst ved tinglyst dokument
3) Eiendommen er på annen måte sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende
Tiltakshaver må kunne dokumentere at eiendommen har tilknytning til vei som er åpen for alminnelig ferdsel, enten direkte eller via mellomliggende areal.
Grenser eiendommen til vei som er åpen for alminnelig ferdsel?
Hvis svaret på dette spørsmålet er ja, er kravet til adkomst i pbl. § 27-4 første alternativ oppfylt. Offentlige veier, kommunale veier, fylkesveier og riksveier vil som det klare utgangspunkt anses som veier som er åpne for alminnelig ferdsel, og dermed oppfylle kravet. Unntak kan tenkes dersom veien er stengt for kjøring uten at det er gitt dispensasjon for kjøring til og fra eiendommen [1].
Også private veier kan være åpne for alminnelig ferdsel. Merk at det ikke er noen presumsjon for at private veier er åpne for alminnelig ferdsel. Dette må vurderes konkret. I vurderingen av om den private veien er åpen for alminnelig ferdsel kan kommunen eksempelvis vektlegge at allmennheten i lang tid har brukt veien uten innsigelse fra eiers side. Ved tvil må den som ønsker å bygge dokumentere at vilkåret er oppfylt. Slik dokumentasjon kan f.eks. være en bekreftelse fra eier av veien eller en rettskraftig dom.
Merk at selv om eiendommen grenser til vei som er åpen for alminnelig ferdsel, og det derfor ikke er nødvendig med veiforbindelse over annen manns grunn, er det et krav om at selve avkjørselen må være lovlig etablert etter veglova.
[1]Tolkningsuttalelse fra departementet i sak 20/3814.
Veiforbindelse er sikret gjennom tinglyst dokument
Dersom det ligger én eller flere eiendommer mellom eiendommen (byggetomten) og veien som er åpen for alminnelig ferdsel, kreves det at eiendommen «ved tinglyst dokument eller på annen måte» er sikret vegforbindelse og at kommunen godtar vegforbindelsen som «tilfredsstillende».
Med tinglyst dokument menes en skriftlig avtale om veirett som er tinglyst i grunnboken til eiendommene mellom eiendommen (byggetomten) og veien som er åpen for alminnelig ferdsel. Dersom man kan fremlegge en slik tinglyst rettighet vil andre alternativ i pbl. § 27-4 være oppfylt og veiretten anses sikret.
Sikret veiforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende
Dersom eiendommen hverken grenser til vei som er åpen for alminnelig ferdsel, og heller ikke er sikret veirett gjennom en tinglyst erklæring, er man overlatt til bestemmelsens tredje alternativ: tiltakshaver må dokumentere at eiendommen på annen måte er sikret veiforbindelse og kommunen må godta veiforbindelsen som «tilfredsstillende».
Det er i disse tilfellene sikringsvilkåret typisk kommer på spissen.
For å oppfylle sikringsvilkåret må tiltakshaver godtgjøre at eiendommen har veirett. Det må da kunne vises til et stiftelsesgrunnlag for rettigheten. Slikt stiftelsesgrunnlag kan for eksempel være avtale (herunder utbyggingsavtale), hevd, eierrådighet til tjenende eiendom (den eiendommen man kjører over) eller rett til bruk av veien etter servituttloven (f.eks. servituttloven § 9 der en veirettighet kan følge med utskilt eiendom ved deling).
Lovens utgangspunkt er at bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold ved byggesaksbehandling, jf. pbl. § 21-6. Plan- og bygningsloven § 27-4 oppstiller et unntak fra dette, ved at bestemmelsen krever at byggesaksmyndigheten foretar en vurdering av om en eventuell veirett er tilstrekkelig sikret. Det må foretas en såkalt prejudisiell vurdering.
Den prejudisielle vurderingen avgjør ikke spørsmålet om veiretten foreligger, men om spørsmålet om veiretten er avklart på en så betryggende måte at det er ubetenkelig å gi byggetillatelse.
Sivilombudet har i sak 2014/3195 uttalt følgende:
«Det følger av ordlyden at pbl. §§ 27-1, 27-2 og 27-4 ikke oppstiller noe absolutt dokumentasjonskrav. Man kan for eksempel ikke ubetinget forlange at eventuelle hjemmelsdokumenter er tinglyst, jf. at bestemmelsen nevner dette som et alternativ. I Pedersen m. fl., Plan- og bygningsrett (2. utg. 2011) del 2 side 462 er det vist til Bygningslovskomiteen 1960 s. 149 som la til grunn at «sikret» innebærer privatrettslig urokkelig. Pedersen m. fl. skriver deretter følgende om sikringskravet for atkomst:
«Tomta må ha rådighetsrett over arealet. Det kreves ikke at veigrunnen tilhører tomta. En veirett (positiv servitutt) er tilstrekkelig. Men veiretten må tilligge tomta som reell servitutt, slik at den tilkommer den som til enhver tid eier den tomt som skal bebygges (den herskende eiendom). En personlig rett for nåværende eier er ikke godt nok. Videre må bruksretten være formulert slik at den kan påheftes den tjenende eiendom som en heftelse – se Bygningslovkomiteen 1960 s. 149. I tillegg kreves at retten er evigvarende eller stedsbevarende, som det tidligere het».»
Veiretten må være privatrettslig urokkelig, som innebærer at det kreves en sterk sannsynlighetsgrad for veirettens eksistens og omfang. Departementet har uttalt at bygningsmyndighetene må basere sin vurdering på om det er stor sannsynlighet for at en domstol vil anse veiretten som sikret [2].
Det stilles ikke særskilte krav til dokumentasjonen, men veirettigheten må kunne dokumenteres.
Departementet har eksempelvis lagt til grunn at dokumentert medlemskap i et veilag vil kunne være tilstrekkelig til å oppfylle kravet i pbl. § 27-4.
Departementet fikk i denne saken følgende spørsmål:
Hvis eier av byggetomten er en del av et veilag, jf veglova § 55: Må man vise til et rettslig grunnlag som dokumenterer at byggetomten har bruksrett til veiforbindelsen over annen manns grunn eller er det tilstrekkelig å vise til at eier av byggetomten er en del av et veilag og derfor har en bruksrett?
Departementet svarte slik [3]:
Når privat veg blir brukt som felles atkomst for flere eiendommer, plikter hver eier, bruker eller den som har bruksrett å holde vegen i forsvarlig og brukbar stand, jf. veglova § 54. Det følger av veglova § 55 at «Dei som har plikter etter § 54 første ledd, utgjer eit veglag».
Ut fra ordlyden i veglova mener departementet det vil kunne være tilstrekkelig at den som skal bygge kan dokumentere at byggetomten er en del av at veglag for at kravet i pbl. § 27-4 skal være oppfylt.
[2] Se departementets uttalelse i sak 13/1667.
[3] Lenke til hele svaret finner du her.
Hva skjer dersom eiendommen ikke er sikret adkomst?
Dersom eiendommen ikke er sikret adkomst skal bygge- eller delesøknaden avslås [4]:
Det finnes imidlertid en unntaksregel i pbl. § 27-4 andre ledd, som åpner opp for at kommunen kan gjøre unntak dersom veiforbindelse – etter kommunens skjønn – ikke kan skaffes uten «uforholdsmessig vanske eller utgift».
Forarbeidene nevner et tilfelle hvor en eiendom ligger på en øy uten veiforbindelse som et eksempel. Unntaket er derfor forbeholdt særtilfeller, og er ikke praktisk i bebygd strøk.
[4] Jamfør pbl. § 21-4 og § 27-1 og departementets tolkningsuttalelse i sak TUDEP-2016-5378.
Avkjøring fra eiendom til offentlig vei
Avslutningsvis viser vi til at pbl § 27-4 også stiller krav om at avkjørsel fra eiendommen til offentlig vei må være godkjent av veimyndigheten, jf. veglova §§ 40 til 43.
Etablering av ny avkjørsel, flytting, endret utforming eller endret bruk av eksisterende avkjørsel er søknadspliktig etter veglovens § 40.
Det er kommunen som er veimyndighet for kommunale veier, fylkeskommunen for fylkesvei og Statens vegvesen for riksveier.
Søknad om avkjøringstillatelse behandles vanligvis som en del av byggesaken.
Dersom eiendommen ikke er regulert, eller reguleringsplanen ikke inneholder avkjørsler, behandles søknaden om avkjøringstillatelse etter veglovens bestemmelser. I regulert strøk skal avkjørsel anlegges som regulert.
