Å eie hytteeiendom sammen kan utvilsomt være vanskelig, uavhengig av hvor godt forhold man måtte ha til de øvrige eierne. Og ofte har de ulike eierne forskjellige subjektive oppfatninger av samarbeidet. Skal et sameie fungere, bør et minimum være en god sameieavtale som regulerer partenes bruk. Men ofte mangler enten avtalen eller sameiernes vilje til å følge avtalens begrensninger.
Fortjener da hytten å bli eiet av én eneeier med full rådighet over stedet? Eller fortjener kanskje en av hytteeierne å bli kjøpt ut til markedspris? Å komme til enighet om utsalg av en sameieandel kan være vanskelig, for eksempel grunnet ulike oppfatninger om markedsprisen.
Enhver kan kreve sameiet oppløst
Sameieloven § 15 åpner derfor for at hver enkelt sameier har rett til å kreve sameiet oppløst. Formålet med bestemmelsen er å hindre at en sameier blir «stengt inne» i sameiet, og at han ikke får frigjort sin eierandel til markedspris, fordi de øvrige eierne ikke er villig til å kjøpe han ut. Dette er ifølge Høyesterett en sikkerhetsventil «mot mangt gale som kan koma på i ei sameige», for eksempel når samarbeidet mellom sameierne skjærer seg.
Et vilkår for oppløsningen er at det ikke foreligger «avtale eller serlege rettshøve» som hindrer oppløsningen. Utover dette kreves det ingen spesiell grunn bak oppløsningskravet. Det er tilstrekkelig at en av sameierne ikke lenger ser seg tjent med å være sameier. Det skal ikke tas noen rimelighetsvurdering når kravet om oppløsning behandles.
Prosessen – tvangsoppløsning
Det er tingretten som skal behandle kravet. Prosessen kan i mange tilfeller være forenklet, sett opp imot en alminnelig rettssak. Dersom de øvrige eierne ikke motsetter seg oppløsningen, eller innsigelsen som kommer «klårt er grunnlaus», kan eiendommen selges via tvangssalg. Dette er normalt en smidigere prosess, både tids- og kostnadsmessig, enn en alminnelig hovedforhandling.
Men hva skjer med de øvrige eierne, dersom noen av disse ønsker å overta? Et oppløsningskrav kan ramme disse hardt. Lovens normalordning med forkjøpsrett til høystbydende legger imidlertid til rette for at eiendommen fortsatt kan bli eiet av en eller flere familiemedlemmer, dersom disse er høystbydende.
Ordningen legger m.a.o. opp til at markedsprisen skal råde – enten må noen av eierne betale det markedet mener at hytten er verdt for å overta den (minus sin eksisterende eierandel), eller så mottar de sin andel av den kjøpesummen som markedet er villig til å betale.
Kan man bli enige om en god løsning for alle parter uten domstolsbehandling er det naturligvis å foretrekke. Selv om et tvangssalgskrav allerede er sendt til tingretten, kan partene når som helst inngå minnelige avtaler – forutsatt at tvangssalgsprosessen ikke har kommet for langt.
Mulighetene er med andre ord mange.
