Illustrasjonsfoto, Bergen kommune.
Kommunen sine arealplaner styrer utviklinga
Det er kommunen sine eigne arealplaner som bestemmer kva eit areal kan brukast til. Viss du ønsker å tilrettelegge for utbygging av eit areal, må du dermed finne ut kva planar som gjeld for arealet i dag og kva du eventuelt kan gjere for å planlegge for framtidig utnytting av arealet. Kommunen har rettleiingsplikt, og det kan difor vere lurt å ha dialog med kommunen heilt frå starten av prosjektet. Dei vil då kunne bistå med å skaffe deg nødvendig informasjon for vegen vidare.
Den største og mest omfattande arealplanen i kommunen er kommuneplanen. Den gjeld for heile kommunen og skal ivareta alle kommunale, regionale og nasjonale mål, interesser og oppgåver, og skal vise samanhengen mellom framtidig samfunnsutvikling og arealbruk. Dette inneber at ein i kommuneplanen skal angi hovudtrekka i arealdisponeringa og sette rammer og krav for kva nye tiltak og ny arealbruk som kan iverksettast, og kva viktige omsyn som må takast ved disponering av areala. Arealdelen omfattar plankart, føresegner og planomtale der det går fram korleis nasjonale mål og retningslinjer er ivareteke.
Når det gjeld plankartet, skal det i nødvendig utstrekning vise hovedformål og omsynssoner for bruk og vern av areal. Desse hovedformåla kan vere bebyggelse og anlegg, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, grønnstruktur, forsvaret, landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift og bruk og vern av sjø og vassdrag. Desse hovedformåla kan igjen delast inn i underformål, der ein til dømes vil sette av konkrete areal til bebyggelse og anlegg for bustad, fritidsbustad og næring. Planen blir jamnleg rullert, og då kan alle i kommunen kome med innspel til konkret og framtidig arealbruk.
Vidare vil kommuneplanen vise kva omsyn og restriksjonar som har betyding for bruken av eit areal. Enkelte område er til dømes ikkje eigna for utbygging fordi det kan vere rasfare eller det kan vere store friluftsinteresser i området. For eit område som er satt av til bustadbygging kan det også vere krav til detaljregulering før utbygging. Då må det utarbeidast ein reguleringsplan.
Detaljregulering
Ein reguleringsplan er kommunen sin måte å styre utviklinga av eit område i meir detaljert grad enn i kommuneplanen sin arealdel. Ein reguleringsplan er eit arealplankart med tilhøyrande føresegner som angir bruk, vern og utforming av areal og fysiske omgjevnadar. Ein reguleringsplan kan utarbeidast som ein større områdereguleringsplan av fortrinnsvis kommunen sjølv, eller som ein detaljreguleringsplan utarbeida av kommunen, private, organisasjonar eller andre myndigheiter. Ved detaljregulering må kommuneplanen sin arealdel, og eventuelt andre overordna planar, følgjast opp slik at krava som følgjer av overordna plan også blir stilt i reguleringsplanen.
Dette inneber at viss eit areal er satt av til bustadbygging i kommuneplanens arealdel, må det planleggast for dette formålet i detaljreguleringsplanen. Reguleringsplanen vil då vere meir detaljert enn kommuneplanen, og vil sei noko om kor høgt og stort du kan byggje, om du kan bygge einebustad, tomannsbustad eller blokk, kor mykje uteareal utbygginga krev og kor stort areal som skal opparbeidast til leikeplass. Dette er eksempel på kva som kan detaljstyrast i ein reguleringsplan.
Når det er utarbeida eit privat forslag til reguleringsplan, skal kommunen handsame planforslaget og anten stille krav til endring av forslaget eller godkjenne det slik det er utarbeida. Endeleg forslag skal handsamast av kommunestyret. Når kommunestyret har vedteke planen, kan planen gjennomførast og utbygginga starte. Og det som er bestemt i planen vil vere bindande for nye tiltak innanfor området.
