Artikkelen ble først publisert i Estate mandag 4. desember 2023 14:07 (Oppdatert 4. desember 2023 14:07 )
Artikkelforfatterne er advokat Vibeke Frøyseth og senioradvokat Ingrid Kyvig i Harris Advokatfirma.
Lovens regler om utbyggingsavtaler har bydd på mange utfordringer. Det har vært vanskelig å forstå hvordan utbyggingsavtaleforhandlinger skal gjennomføres, hvordan arealplaner skal realiseres på en god måte, og de rettslige rammene for en lovlig utbyggingsavtale. Dette har resultert i varierende praksis rundt omkring i landet, mange langvarige og krevende utbyggingsavtaleforhandlinger, og til lite forutsigbarhet.
I mange tilfeller har reguleringsplaner vist seg å ikke være gjennomførbar, på grunn av for kostbare rekkefølgekrav til offentlig infrastruktur.
Det pågår nå et viktig, og omfattende, lovarbeid på fagområdet. Arbeidet startet opp i 2021, og var på høring første gang i 2021. Kort fortalt var mange høringsinstanser enig i behovet for endring av eksisterende regler. Svært mange mente imidlertid at forslaget var for komplisert. Departementet har derfor utarbeidet et helt nytt forslag, som nå er på høring, med merknadsfrist 12. desember 2023.
Under går vi gjennom hva endringene går ut på, og fordelene ved endringene ift. dagens løsning. Vi avslutter med en kort kommentar til blanketten for utbyggingsavtaler, som kan tas i bruk allerede.
Hva går endringen ut på?
Det overordnede målet med lovforslaget er ifølge departementet bl.a. å tilrettelegge for
• helhetlig områdeutvikling,
• raskere boligbygging,
• mer forutsigbarhet for utbyggere og kommuner i forhold til behov for infrastruktur og kostnader
• mer rettferdig kostnadsfordeling
Følgende hovedprinsipper gjelder for den nye finansieringsmodellen, som heter «Grunneierfinansiering av infrastruktur»:
• Det lages regler for å unngå dagens utfordring med at utbyggere innen et planområde kan bli såkalte gratispassasjerer. Dette gjøres hovedsakelig ved bruk av hensynssoner.
• Kommunen kan angi hensynssoner på plankart, som skal vise det geografiske området for finansieringsordningen.
• Kommunen må angi bestemmelser til hensynssonen, som sier hva som er nødvendig infrastruktur for utbygging i området. Hensynssonen kan gis i kommuneplan, områdeplan og reguleringsplan.
• Kommunen må beregne kostnadene til infrastrukturen i hensynssonen, fordele disse på samlet utbygging, og beregne et såkalt kostnadsbidrag pr. m2 BRA. Kommunen skal altså fastsette en såkalt «kvadratmeterpris» for BRA. Prisen kan differensieres mellom arealformål.
• Grunneiere og utbyggere må betale kostnadsbidraget til kommunen når de søker om igangsettingstillatelse.
• Det er lagt opp til høy grad av medvirkning i disse prosessene.
• Et nytt verktøy som heter områdeutviklingsstrategi introduseres. Strategien har paralleller til VPOR (veiledende plan for offentlige rom), som i stor grad har vært brukt på Østlandet, men som ikke er en formell del av plansystemet. Kommunen kan ved bruk av områdeutviklingsstrategi knytte en egen utviklingsstrategi til et planområde hvor det skal skje fortetting og transformasjon. Strategien skal ikke være rettslig bindende, og vil være ulikt utformet alt etter hvilket gjennomføringsvirkemiddel som brukes, f eks utbyggingsavtaler, refusjon, urbant jordskifte mm. Strategien vil ha størst betydning på kommuneplannivå. Hvis strategien er tilstrekkelig som beslutningsgrunnlag, kan den legge til rette for, eller komme istedenfor, en områdereguleringsplan. Strategien er mest egnet der man kan gå direkte fra kommuneplan til detaljregulering. Strategien kan spille sammen med juridisk bindende bestemmelser som gjelder for hensynssonen.
• Utbyggingsavtaler er i hovedsak tiltenkt mindre planområder, og kan ikke kombineres med bruk av den nye modellen
Lovforslaget er etter vår vurdering en stor forbedring fra forslaget som var på høring i 2021. Det gir fordeler både på plan- og gjennomføringsstadiet. Les mer om dette under.
Dagens utfordringer, og fordelene med endringene
Gjennomføring av arealplaner er ofte komplisert, med flere grunneiere, flere infrastrukturtiltak og betydelige kostnader til infrastruktur. Utviklingen vil ofte skje over flere tiår, og man må sjonglere flere ulike regelverk for å komme i mål. Det kan f.eks. bli tale om ekspropriasjon av grunn eller rettigheter, offentlige anskaffelser, mva. osv.
Regelverket må være så tydelig at det er forståelig og anvendelig for større og mindre aktører. Det må være anvendelig for kommuner med knappe ressurser og få ansatte, og for utbyggere med mindre erfaring. Det må bidra til raske og gode prosesser – ikke til en ytterligere komplisering.
Det er mange fordeler med endringene. Det presenteres flere gode virkemidler for gjennomføring. Både den foreslåtte bruken av ny type hensynsone og områdeutviklingsstrategi er spennende verktøy som kan fungere godt i praksis. Det legges opp til stor grad av forutberegnelighet, og faren for gratispassasjerer blir vesentlig redusert. I noen saker kan områdeutviklingsstrategien overta for områdeplaner, hvilket er positivt siden områdeplaner ofte tar svært lang tid. Områdestrategier skal imidlertid ikke på høring, slik reguleringsplaner skal. Kommunen må da være bevisst på at manglende medvirkning kan medføre behov for endringer utover i prosessen, og at dette må håndteres på en måte som ivaretar både de som har innrettet seg etter strategien, og hensynene som taler for endring.
Det er også svært positivt at kommunen vil få en helt annen bevissthet rundt kostnadssiden for rekkefølgetiltak på planstadiet. Dette kan både forhindre at det brukes mye tid og ressurser på planer som til slutt ikke blir gjennomførbare, og det reduserer risikoen for ubalanserte utbyggingsavtaler. Etter vårt syn bør lovgiver stille krav til at man kostnadsberegner rekkefølgekrav i alle planer – altså ikke bare de planene som innehar en hensynssone om grunneierfinansiering. Dette gir forutsigbarhet for utbyggere, og ikke minst for at de vedtatte planene faktisk blir gjennomført. I mindre planer kan dette mulig gjøres etter forenklet prosess.
De nye lovbestemmelsene er så omfattende og komplekse at det skal etableres et helt nytt kapittel i loven tilknyttet grunneierfinansieringsmodellen. For at lovforslaget skal kunne praktiseres som forutsatt, er det vesentlig at det avsettes tilstrekkelig ressurser, og at det sikres kompetanse hos kommunene.
Lovgiver gjør også presiseringer i bestemmelsene som gjelder utbyggingsavtale – med formål å sikre forutsigbarhet også i denne prosessen.
Såfremt lovendringen følges opp på en god måte, er vi svært spent og positive til effekten dette kan få for utbyggingsprosjektene fremover.
Ny byggeblankett for utbyggingsavtaler
Selv om lovendringen er godt i gang, tar det nok tid før endringene er vedtatt. Parallelt har Standard Norge utarbeidet en blankett for utbyggingsavtale (byggeblankett 8447). Denne skal bidra til at vanlige spørsmål løftes frem i avtaleforhandlingene, og gi et utgangspunkt for diskusjon rundt formuleringer. Partene må fremdeles vurdere de konkrete forholdene opp imot regelverket, siden det kan være betydelige forskjeller mellom prosjektene, som krever et vidt spenn for innholdet i avtalene. Blanketten er allerede tilgjengelig for bruk.
